ВНЖ в Турции: открытые районы, релокация, рынок недвижимости

Переехать в Турцию стало проще! Произошли долгожданные изменения, которые повлияют на релокацию, коммерцию, туризм и рынок недвижимости. Самая ожидаемая новость лета 2026 — ВНЖ в ранее закрытых районах снова доступен.

Что произошло с ВНЖ в Турции

Что означали «закрытые районы»

Ещё в июне 2022 года Управление по миграции объявило о закрытии 781 района в разных провинциях страны из-за высокой доли иностранного населения. Уже с 1 июля 2022 года список расширился до 1169 районов, куда подача на ВНЖ была ограничена. В 2023 году ограничения усилились — в Стамбуле дополнительно закрыли 9 районов, что ещё больше сузило возможности для иностранцев оформлять или менять тип вида на жительство.

Однако в начале июня 2026 года ситуация снова изменилась. Большинство районов по всей Турции вновь открыли для подачи на ВНЖ. Исключение составили только два района Стамбула — Фатих и Эсеньюрт. Система e-ikamet больше не блокирует заявки из ранее закрытых районов (кроме указанных исключений), что значительно упростило процесс для иностранцев.

Ранее владельцы недвижимости не могли оформить ВНЖ в закрытых районах из-за расположения объекта в «закрытом» районе.

Что такое ВНЖ (икамет) в Турции

ВНЖ (İkamet İzni) — это официальный документ, который позволяет иностранцу легально проживать в Турции дольше срока действия визы или безвизового пребывания. ВНЖ не является гражданством и не даёт права на работу. Для трудовой деятельности необходимо отдельное разрешение на работу (Çalışma İzni), которое тоже позволяет проживать в стране без оформления отдельного ВНЖ.

Какие виды ВНЖ чаще всего оформляли иностранцы

ВНЖ по недвижимости (ТАПУ)

Оформлялся на основании права собственности на жилую недвижимость. Через 5 лет непрерывного продления такого ВНЖ можно подавать заявку на гражданство.

До 26 апреля 2022 года для получения ВНЖ по тапу (праву собственности) фактически было достаточно владеть жилой недвижимостью в Турции, минимальная стоимость объекта законом не устанавливалась.

С 26 апреля 2022 года Турция ввела минимальные требования к стоимости недвижимости для ВНЖ по тапу:
75 000 $ — для крупных городов и провинций со статусом мегаполиса (Стамбул, Анталья, Алания, Измир, Анкара и др.)
50 000 $ — для остальных провинций страны.

С 16 октября 2023 года правила снова ужесточились. Теперь для оформления нового ВНЖ по недвижимости в собственности необходимо, чтобы стоимость объекта составляла не менее 200 000 долларов США.

Даже если недвижимость соответствует требованиям по стоимости, она должна была находиться в открытом для регистрации иностранцев районе.

Обычно вместе с владельцем недвижимости право на оформление ВНЖ получают его супруг(а) и несовершеннолетние дети при соблюдении миграционных требований.

ВНЖ по ТАПУ — это право на проживание в Турции. Гражданство Турции за инвестиции — отдельная программа, которая сейчас требует покупки недвижимости на сумму от 400 000 долларов США и соблюдения дополнительных условий.

Туристический ВНЖ

Выдавался иностранцам, которые арендовали жильё или планировали длительное проживание в Турции без работы. Собственникам жилья, независимо от его стоимости, тоже доступен туристический ВНЖ. Но ранее в закрытых районах получать его нельзя было, так же как и ВНЖ по тапу.

Семейный ВНЖ

Для супругов и детей граждан Турции либо иностранцев, имеющих действующий ВНЖ или разрешение на работу.

Студенческий ВНЖ

Для обучающихся в турецких учебных заведениях.

Многие ошибочно считают, что в закрытых районах нельзя было получить только туристический ВНЖ. На практике ограничения распространялись на оформление новых видов ВНЖ по данному адресу, включая ВНЖ по недвижимости. Даже наличие собственной квартиры не гарантировало возможность оформить икамет, если объект находился в закрытом районе.

Именно поэтому районы Аланьи, такие как Махмутлар, Кестель, Авсаллар и Каргыджак, вызывали столько вопросов у иностранных покупателей. Недвижимость там можно было свободно покупать и продавать, но оформить новый ВНЖ по адресу в закрытом районе было невозможно.

Сейчас система снова меняется, и многие ранее закрытые районы постепенно возвращаются в список доступных для оформления ВНЖ. Однако окончательные правила и порядок применения новых изменений ещё требуют официальных разъяснений.

Как открытие районов повлияет на рынок недвижимости Аланьи

 Открытие ранее закрытых районов для ВНЖ — это всегда мощный триггер для роста рынка.

Что происходит сразу после таких изменений:

Рост спроса на недвижимость

Покупатели, которые ждали возможности оформить ВНЖ, возвращаются на рынок. В первую очередь — в самые популярные, ранее закрытые районы: Махмутлар, Авсаллар, Кестель, Каргыджак.

Повышение цен на квартиры

Спрос растёт быстрее, чем предложение — особенно на ликвидные объекты. Это почти всегда приводит к росту цен. С увеличением числа иностранцев растёт и спрос на аренду — соответственно, арендные ставки тоже идут вверх.

Почему сейчас — самый интересный момент

На рынке всё ещё есть объекты по «старым» ценам:
— от собственников, которые уже уехали из Турции
— от инвесторов, которые продавали в период ограничений
— срочные продажи ниже рынка

Но как только информация об открытии районов окончательно закрепится и станет массовой — такие предложения быстро исчезнут.

Время на раздумья — ограничено

Рынок недвижимости в Турции реагирует очень быстро. То, что сегодня выглядит как «нормальная цена», завтра может стать уже недоступным уровнем.

Если рассматривать покупку под ВНЖ или инвестицию — сейчас как раз тот момент, когда ещё можно зайти по выгодной цене.

Свяжитесь с нами прямо сейчас через онлайн-чат на сайте или по указанным контактным телефонам представительств в ваших городах. Персональный менеджер Stay Property проконсультирует вас по всем вопросам и поможет подобрать лучшее предложение по недвижимости в Аланье.