15% годовых, или 100% риска? Инвестиции на Бали

Красота Бали привлекает иностранцев, желающих купить недвижимость или зарабатывать на аренде. Но стоит ли рисковать, изучать рынок и тратить время? Последние новости заставляют задуматься.

На Бали набирает обороты программа ликвидации объектов, построенных без необходимых разрешений. Под ударом — более 100 вилл и жилых комплексов, нарушивших зонирование и экологические нормы, включая районы Бингин, Убуд и другие, где уже прошли демонтажи. Среди жертв — популярные проекты, приобретенные иностранными инвесторами.

В ближайшее время власти острова планируют снести около 40 жилых комплексов — как отдельные виллы, так и многоквартирные дома. 

Тема чрезмерной застройки острова обсуждается уже не первый год. Ещё в 2024 году власти заявили о введении жестких ограничений на возведение новых отелей и вилл, однако на практике тот мораторий так и не заработал.

Тем не менее в августе 2025 года сразу шесть округов Бали приняли собственные решения — запретили строительство гостиниц и ресторанов на сельхозземлях. Таким образом власти пытаются сдержать хаотичное освоение острова и сосредоточить новые проекты в уже сложившихся туристических районах: Куте, Семиньяке, Убуде и Нуса-Дуа.

Известный случай — жилой комплекс PARQ Ubud, “Русская деревня”, закрыт и опечатан: у его владельца начато уголовное дело за нарушение землепользования. Правительство ужесточает контроль: с сентября 2024 года действует мораторий на новые разрешения в туристически перегретых зонах с опасностью разрушения природных и культурных ценностей.

Земля в аренде: иностранцы — не хозяева 

Иностранцы не имеют права приобретать землю — только через долгосрочную аренду (leasehold), аренду под строительство (Hak Guna Bangunan) или Hak Pakai. На деле арендатор — не владелец, и земля может вернуться изначальному владельцу после завершения аренды.

Согласно Основному аграрному закону (UU № 5/1960), право полной собственности на землю (Hak Milik) принадлежит только гражданам Индонезии. Любая сделка, где иностранец становится прямым или косвенным владельцем земли, считается недействительной.

Фактически, иностранцы не могут просто «купить виллу» — на свое имя они регистрировать землю не имеют права. Используются обходные схемы:

• Leasehold (долгосрочная аренда) — аренда на 25–30 лет с возможным продлением. После окончания срока земля возвращается собственнику. Это не собственность, а временное пользование.
  
  

• Hak Pakai (право пользования) — доступно иностранцам с видом на жительство, позволяет владеть домом до 50 лет, но только для личного проживания и при соблюдении ценовых и земельных ограничений.
  
  

• Номинальное владение через местного жителя — самая рискованная схема, признана незаконной. В случае спора иностранец почти всегда теряет недвижимость.
  
  

• Через PT PMA (иностранная компания) — даёт право коммерческого строительства (Hak Guna Bangunan) сроком до 30–80 лет, но требует регистрации и ведения бизнеса.
  
  

Все эти варианты далеки от полноценного права собственности. На практике иностранец остаётся уязвимым: договор может не продлить арендодатель, законы могут измениться, а схемы с номинальными владельцами часто заканчиваются потерей денег.

Недействительность разрешений, отсутствие титула, земельные споры, а также задолженность прежних арендаторов — всё это превращает виллу в потенциальную финансовую яму. Проблемы с правами доступа, неоплаченные сборы Banjar (местного сообщества) и нестабильная инфраструктура усугубляют ситуацию.

Массовое строительство и снижение качества

Послековидный строительный бум привел к наплыву неопытных застройщиков. Чтобы компенсировать потерянное время, они экономили на материалах, использовали некачественные рабочие ресурсы, жертвовали качеством и соблюдением технических норм. Владельцы жалуются на вздутые полы, протекающие крыши, трещины в стенах — качество не выдержало испытания временем.

Рынок перенасыщен, арендный доход падает

Несмотря на растущий поток туристов, многие виллы остаются пустыми — из-за переизбытка и завышенных цен. Например, однокомнатные "виллы" арендуются за 30 млн IDR в месяц, но остаются пустыми, и доходность не оправдывает ожиданий. Bukit Vista предупреждает об иллюзорных маркетинговых обещаниях доходности, которые не оправдались из-за переизбытка предложения и нестабильного спроса.

Строительство росло на 20% ежегодно с 2018 по 2023 год, превышая спрос на 15%. Правительство намерено ежемесячно проверять 1000 объектов в 2025 году.
Любые инвестиции должны сопровождаться тщательной проверкой, изучением законов и проверенными связями.

10-15% годовых, быстрая окупаемость и выгодная перепродажа?

Возможно, из-за высокой влажности, частых дождей и жары на Бали дом и не прослужит 25 лет договора аренды, и утратит “товарный вид”. И в продлении договора аренды, еще и на более невыгодных условиях — уже не будет смысла. Сам дом без земли в юридическом смысле не является полноценным объектом недвижимости, а рассматривается как «улучшение на арендованной земле» (improvement on leased land). 

При окончании договора аренды дом юридически перестает принадлежать вам, так как право на землю возвращается её владельцу. На многих виллах в договорах прямо прописано: всё, что построено, после окончания аренды остаётся собственнику земли. При перепродаже виллы вы фактически продаёте не недвижимость, а остаток срока аренды + строение, которое юридически «привязано» к чужой земле. Какова будет его цена в дальнейшем, и можно ли говорить о быстрой окупаемости инвестиции, еще и с получением дополнительно дохода от аренды – спорные вопросы. И важно найти для себя ответы до вложений в недвижимость на Бали с долгосрочной перспективой. 

Выбирая девелопера для инвестиций на Бали, важно учесть требования к качеству строительства, обусловленные климатом. Качественные импортные материалы, такие как сталь, бетон или отделка, обходятся на Бали в 2-3 раза дороже, чем в других странах, из-за сложной логистики. Хорошо построенная недвижимость не может быть дешевой.

Что выбрать для инвестиций?

Для инвестиций без рисков можно выбрать другие популярные зарубежные направления, где закон понятен и на стороне инвестора. Например, Дубай или Турцию.

В Турции иностранец владеет не только квартирой, но и частью земельного участка под резиденцией. Виллы и земля под ними — в полноценной собственности, защищенной законом. Можно купить квартиры, таунхаусы или виллу в Турции стоимостью от 400 000 Долларов суммарно, и получить гражданство. Для собственников также доступен вид на жительство. Недвижимость можно сдавать в краткосрочную аренду через лицензированную управляющую компанию, ничем не занимаясь самостоятельно и получая пассивный доход в евро.

На вашей вилле в Турции вы — хозяин. А ваши дети – наследники долговечного имущества, а не договора аренды.  

Интересуетесь недвижимостью в Турции, ОАЭ или на Северном Кипре, и у вас много вопросов? Задайте их в онлайн чате на сайте, или оставьте запрос на обратный звонок.